Archive for category: כללי

משלוח השגה בדואר רשום אינה מהווה הוכחה למועד קבלת ההשגה

Categories: כללי

עמ"נ 43544-08-14 מתאריך 7.6.15 שותפות עמיתי מלון הרצל ירושלים נגד מנהל הארנונה של עיריית ירושלים

המערערת הגישה השגה על חיובי ארנונה שהושתו עליה בגין שני נכסים. לטענתה, בנוגע לנכס אחד, היא כלל לא קיבלה מענה להשגה ואילו ההשגה בנוגע לנכס האחר נדחתה ע"י מנהל הארנונה, אולם לטענתה ניתן המענה באיחור.

פסק הדין:            

  • ביהמ"ש דחה את הערעור.
  • ביהמ"ש פסק כי על מגיש ההשגה מוטל הנטל להוכיח שההשגה נמסרה למנהל הארנונה.
  • הנטל לדברי ביהמ"ש אינו קשה: משלוח בדואר רשום עם אישור מסירה, או מסירה אישית.
  • פלט המעקב של חברת הדואר אינו מהווה ראיה מספקת בנוגע למועד ההמצאה בפועל.
  • המועד הקובע לעניין חלוף ששים הימים למתן תשובה להשגה, הוא המועד בו נשלחה התשובה ולא המועד בו התקבלה אצל המשיג.
  • המערערת לא עמדה בנטל להוכיח שההשגה על הנכס האחד הומצאה למנהל הארנונה ובנוגע לנכס השני, לא הוכח שהמערערת קיבלה את התשובה להשגה לאחר חלוף 60 הימים.
  • על נישום, הטוען כי התשובה להשגה ניתנה לאחר המועד הקבוע בחוק (60 ימים), הנטל להוכיח את המועד בו ההשגה נתקבלה אצל מנהל הארנונה ואין די במשלוח דואר רשום והצגת פלט מעקב של הדואר כדי להרים נטל זה.

רשות לערער לבימ"ש העליון על החלטות שבעניין סיווג נכס לצורכי ארנונה הינה מצומצמת

Categories: כללי

בר 2139/15 מתאריך 26.5.15 בית חינוך עיוורים לבני ישראל ירושלים נגד מנהל הארנונה של עיריית ירושלים, בפני השופט ע' פוגלמן.

עמותה המפעילה "בית חינוך לעיוורים" הפועל כבית ספר לחינוך מיוחד. בית המשפט לעניינים מנהליים דן בערעור העמותה על קביעת ועדת הערר, כי הסיווג הראוי של הבריכה הפועלת במתחם בית הספר הוא "אולמות ספורט" ולא בתי ספר.

פסק הדין:

  • ביהמ"ש העליון דחה את הבקשה.
  • בית המשפט קבע כי קנה המידה למתן רשות לערער על החלטות שעניינן סיווג נכס לצרכי ארנונה והחיובים הנובעים ממנה – מצומצמת.
  • שאלת סיווגו של נכס, אינה מצדיקה הענקת רשות ערעור והרשות תינתן רק במקרים אשר מעלים סוגיה עקרונית החורגת מעניינם הצר של הצדדים לסכסוך, או מקום שנוצר דפוס של פסיקות סותרות בבתי המשפט המחוזיים.
  • במקרה זה, ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מנהליים (מחוזי) הכריעו, על סמך התשתית העובדתית שהציגו בפניהם הצדדים, מהו השימוש שנעשה במרכז הספורט על מתקניו השונים ומהו היקף השימוש במתקנים מצד תלמידי בית הספר מצד אחד ומצד משתמשים חיצוניים מצד שני.
  • נקבע כי קביעות אלו הן יישום פרטני של הדין הקיים על נסיבות העניין, ויישום זה אינו מצדיק שמיעה נוספת בביהמ"ש העליון.

 

מנהל הארנונה אינו רשאי להחליט להאריך לעצמו את המועד לתשובה להשגה

Categories: כללי

עתמ (מרכז) 11694-02-15 מתאריך 1.6.15  ש.ב.מ. חקלאות  נגד מועצה מקומית באר יעקב בפני השופטת נגה אהד

מנהל הארנונה לא השיב להשגת התובעים בתוך התקופה שנקבעה בחוק (60 ימים), וגם לא בתוך התקופה שהוארכה לאחר מכן בהחלטה שיפוטית ולכן יש לראות בהשגה ככזו שהתקבלה.

פסק הדין:

  • ביהמ"ש קיבל את העתירה.
  • ביהמ"ש פסק כי זכותו של הנישום לסופיות השומה על מנת שיוכל לתכנן כלכלית את פעילותו העסקית.
  • המועדים הקבועים בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) הם דווקניים, ואי עמידה בפרק הזמן הזה שנקצב למתן תשובה מובילה לסנקציה קרי – התייחסות להשגה כאילו התקבלה לכל דבר וכי מנהל הארנונה איננו רשאי להחליט על הארכת המועד בעצמו.

 

נקיטה בהליכי גבייה בגין חובות ישנים לאחר הנפקת תעודה על העדר חובות לטאבו נוגדת את חובת ההגינות ותום הלב

Categories: כללי

עת"מ 46962-01-15 מתאריך 11.3.15 משה שמוש נגד עיריית חיפה בפני השופטת ר. למלשטריך – לטר

העותר הגיש עתירה מנהלית לפיה יתבקש בית המשפט להצהיר כי העותר אינו חב למשיבה חוב ארנונה בגין דירת עמידר, לאחר שהעירייה הנפיקה אישור העדר חובות לטאבו.

 

פסק הדין:

  • ביהמ"ש קיבל את העתירה.
  • בימ"ש פסק כי הואיל והעירייה הנפיקה אישור העדר חובות לטאבו למרות שרובצים חובות של בעל הנכס בגין הנכס ומיד לאחר מכן עיקלה כספים של החייב,  אינה התנהגות העולה בקנה אחד עם זו המצופה מרשות מקומית.
  • לעירייה חובת הגינות שבסיסה הוא מעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור. משמעות חובת ההגינות ותום הלב במקרה זה, כי על העירייה היה להימנע מלבצע "צעד מתחכם" לצורך גביית סכום הארנונה שהיא סבורה שמגיע לה קרי להצהיר שאין חובות ארנונה לצדדים הקשורים לעסקה, להוציא אישור בנוסח זה לטאבו, ומשנכנס הסכום לחשבון הבנק של העותר – לעקלו ולממשו.
  • אין זה סביר שרשות מנהלית תנקוט לראשונה הליכי גבייה ללא התראה וללא צידוק, לאחר שחלפו שנים רבות מן המועד שבו יכלה לראשונה לגבות את החוב.
  • עוד נקבע כי בנסיבות בהן ישנה ידיעה של הרשות בדבר שינוי המחזיק בנכס בפועל, אין הצדקה להמשך חיובו של המחזיק הקודם, שכן יש לראותו כמעין "מודיע קונסטרוקטיבי".
  • נקבע גם כי לבית המשפט סמכות להפחית את שיעור הריבית, מכוח סמכותו הטבועה או מכוח סעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

 

פסיקת העליון – התיישנות תחול גם על גביה פאסיבית של ארנונה (מתן אישור לרשם המקרקעין)

Categories: כללי

עע"מ  8832/12 מתאריך 15/4/2015 עיריית חיפה נגד יצחק סלומון בע"מ חברה לבניה ועבודות ציבוריות והיועץ המשפטי לממשלה

ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה (עת"מ 7908-06-12 שניתן על ידי כבוד השופט ר' סוקול)

הפסיקה:

  • במקרים בהם הרשויות תידרשנה למסור את התעודה לרשם המקרקעין כי אין חובות לבעל הנכס על הנכס, אך בשל חלוף תקופת ההתיישנות, בעוד הן סבורות שהחוב עצמו שריר וקיים, הרי שדומה ששום דבר אינו מונע מהן להוסיף בתעודה הערה המבהירה את נסיבות הנפקת התעודה.
  • בהערה כזו יכולה הרשות להבהיר כי האמור בתעודה נובע אך ורק מהתיישנות החוב, ועל כן אין באמור בה כדי למנוע מן הרשות לפעול למימוש החוב באמצעים אחרים (כמו קיזוז ומימוש שעבוד).
  • בכך יושג איזון בין העובדה שלא ניתן עוד לפעול לגביית החוב באמצעים מינהלים, לבין האופי הדיוני של ההתיישנות. כך גם יינתן מענה לקושי שהציגו היועץ והעירייה, לפיו בעלי התפקידים השונים ייאלצו, כביכול, לחתום על תעודה המציגה מצב דברים שגוי מבחינה עובדתית.
  • ההלכה החדשה תחול מכאן ולהבא ולא על חובות קודמים שנצברו.
  • לסיכום: הוחלט ברוב דעות כי גם בכל הנוגע להליכי גביה פסיביים של חובות לרשויות המקומיות תחול הלכת רע"א 187/05 נסייר נ' נצרת עילית, פ"ד ס"ד(1) 215 (2010). זו תישאר על כנה כמות שהייתה גם בנוגע להליכי גביה אקטיביים, קרי, על פי דיני ההתיישנות.

חישוב ארנונה לתשלום בגין נכסים יבוצע על בסיס שטח מדויק של כל נכס

Categories: כללי

רע"א 2453/13 מתאריך  14.4.15 אלעזר עמר נגד עיריית חדרה ואח'

המבקש הגיש לביהמ"ש לעניינים מנהליים בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד המשיבה, עיריית חדרה, בטענה שהרשות חייבת לעגל את חלקי המטרים הרבועים תמיד כלפי מטה, למספר השלם הקרוב, כך שיחויבו רק מטרים רבועים שלמים וקיימים בנכס הנישום.

ביהמ"ש לעניינים מנהליים אישר את הגשת התובענה הייצוגית בשינויים מסוימים ותוך שהוסיף את השיטה המדויקת כחלופה פרשנית, אף שהמבקש לא העלה חלופה זו מיוזמתו ותוך שהגדיר שאלה האם תקנה 3 לתקנות ההסדרים במשך המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), מחייבת חישוב שטח הנכס דווקא לפי מטרים רבועים שלמים, או שמא המטר הרבוע מצוין כיחידת מידה בלבד ויש לחשב את החיוב בארנונה לפי שטח הנכס המדויק.

פסק הדין:

  • פרשנותה הראויה של תקנה 3(א) היא שעל כל הרשויות המקומיות לפעול לפי השיטה המדויקת. קרי – עליהן לחשב את הארנונה לתשלום בגין הנכסים שבתחומן על בסיס נתון השטח המדויק שנמדד עבור נכס, כולל חלקי מטרים רבועים. גביה לפי שיטה אחרת היא בלתי חוקית.
  • עוד קבע בית המשפט, כי ההלכה לפיה על הרשויות המקומיות לחייב בארנונה לפי השיטה המדויקת, מועד תחילתה של ההלכה מושהה, כך שהיא תיכנס לתוקף ביום 1.1.18.
  • יחד עם זאת, החל מיום 1.1.16 על הרשויות המקומיות שיש בידן נתונים מדויקים בדבר שטחי הנכסים שבתחומן (או חלקם), נדרשות לחייבם בארנונה לפי השיטה המדויקת.
  • כמו כן, החל ממועד זה, רשויות מקומיות שלא מצויים בידיהן הנתונים המדויקים לגבי כל הנכסים או חלקם, אך יבצעו מדידות חדשות של נכסים קיימים, ימדדו נכסים חדשים או יקבלו נתונים בדבר השטח המדויק של נכסים שבתחומן בדרך אחרת, יקבעו את שומת הארנונה עבור נכסים אלו לפי השיטה המדויקת.
  • הובהר, כי ההוראה לגבי תקופת המעבר תחול רק על שומות עתידיות, שיוצאו לשנת 2016 ולא תחול על חובות ארנונה שלא שולמו עפ"י חיובי עבר.

 

החלפת מחזיק רטרואקטיבית (בעלים ושוכר)

Categories: כללי

עמ"נ 27220-11-13 עירית תל-אביב-יפו ואח' נ' זיויאל השקעות בע"מ

ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל אביב יפו מתאריך 30.9.13

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

 

ערעור המערער על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל אביב יפו (להלן: "ועדת הערר") מתאריך 30.9.13, בה קבעה ועדת הערר כי ככל שקיימת הסכמה בין בעל נכס לשוכר על רישום רטרואקטיבי של החזקה במושכר, מחויב המערער להסב הרישום בפנקסיו רטרואקטיבית וזאת אף ללא הגבלת זמן.

 

השאלה העומדת לדיון הינה האם מוטלת חובה על מנהל הארנונה לשנות ברישומי הרשות את שם המחזיק רטרואקטיבית, מקום בו לא ניתנה הודעה על שינוי מחזיק בזמן אמת בהתאם לדין.

 

ועדת הערר קבעה כי ככל שקיימת הסכמה בין בעל נכס לשוכר על רישום רטרואקטיבי של החזקה במושכר, מחויב המערער להסב הרישום בפנקסיו רטרואקטיבית וזאת אף ללא הגבלת זמן.

השאלה העומדת לדיון בפני בית המשפט הינה האם מוטלת חובה על מנהל הארנונה לשנות ברישומי הרשות את שם המחזיק רטרואקטיבית, מקום בו לא ניתנה הודעה על שינוי מחזיק בזמן אמת בהתאם לדין.

 

החלטה:

  • המסקנה הינה, כי בכל מקום בו מוגשת לרשות המקומית הודעה מוסכמת בכתב בין מחזיק למחליפו בדבר מועד רטרואקטיבי לתחילת ההחזקה בנכס, תרשום הרשות המקומית את שם המחזיק המקורי וכן את שם המחזיק שמחליפו יחדיו כמחזיקים בנכס עד למועד מסירת ההודעה וזאת רטרואקטיבית.
  • ממועד מסירת ההודעה ואילך יירשם המחזיק המחליף בלעדית. הרשות המקומית לא תהא מחויבת להשיב למחזיק המקורי תשלומי ארנונה ששילם עבור המחזיק שמחליפו משלא מסר מחזיק זה הודעה על חדילת החזקתו בסמוך למועד העברת ההחזקה.
  • ככל שטרם שולמו חיובי העבר ע"י הבעלים, כולם או חלקם, תמציא הרשות הודעת שומה למחזיק רטרואקטיבית ותגבה ממנו גם ביחס לחיובי הארנונה בעבר על פי הודעתו והסכמתו.
  • ככל שתמנע ממנה האפשרות לגבות כאמור מהמחזיק כחייב עיקרי, היא תהא רשאית לגבות חיובי העבר עד למועד ההודעה מהבעלים בשל חבותו השיורית.
  • אשר לנסיבות המקרה דנא, תבוטל החלטת ועדת הערר לעניין חובת הרשות המקומית להחליף את שם המחזיק בשם הבעלים רטרואקטיבית, החל מהתקופה בה החל מחזיק בפועל על פי הודעת הבעלים והשוכר. במקום זאת, תציין הרשות המקומית הן את המשיבה/הבעלים והן את השוכר/המחזיק כמחזיקים יחדיו לתקופה שמתחילת ההחזקה בפועל על ידי השוכר ועד למסירת ההודעה על ידי המשכיר.
  • ממועד זה ואילך, הרישום יהא ע"ש השוכר בלבד והחיוב בארנונה יחול על השוכר בלבד. כפועל יוצא, הרשות המקומית לא תהיה רשאית לסמוך ידה על היות המשיבה מחזיקה בלעדית באותם שטחים, גם ביחס לתקופה המתחילה ממועד ההחזקה בפועל על ידי השוכר ועד ליום מסירת ההודעה על החלפת מחזיקים (27.9.2012) לעניין חיובי הארנונה מכוח סעיף 1.3.1.ח' לצו הארנונה. "

 

בית המשפט חייב באופן אישי בעלת חברה בתשלום חובות ארנונה על-סך כמיליון שקלים

Categories: כללי

ת"א 34843-09-12 מתאריך  26.2.15 עירית תל-אביב-יפו נ' א. עץ דקו (2000) בע"מ ואח'

 

עיריית תל-אביב תבעה לחייב באופן אישי את בעלת השליטה בחברת א. עץ דקו, אשר במשך שנים חמקה מתשלום מיסי ארנונה, בחובות החברה העומדים על סך כמיליון ₪.

בעלת החברה, מלכה עובדיה, הייתה רשומה כבעלת המניות והמנהלת היחידה של חברה, אשר החזיקה בין השנים 2005-2011 בנכס בעיר תל אביב. בכל אותן שנים בהן בוצעה פעילות מסחרית בנכס, לא שילמה החברה ולו פעם את הארנונה. החברה גם לא הגישה השגה או ערר ולמעשה התעלמה לחלוטין מהדרישות וההליכים בהן נקטה העירייה בניסיון לגבות את הארנונה.

עד שנת 2009, הייתה בעלות החברה רשומה על-שם בעלה של המלכה וזמן קצר לאחר שהועברה הבעלות, הפסיקה החברה את פעילותה והחלה לפעול בשם חדש בבעלות בנה של מלכה.

העירייה טענה, כי יש להטיל על מלכה חבות אישית בחובות החברה העומדים על כמיליון שקלים, בהתאם להוראות חוק ההסדרים. לטענת מלכה, אין להטיל עליה את תשלום חובות החברה, שכן מעורבותה בפעילות החברה החלה רק ביולי 2009 ולזמן קצרצר, היא לא קבלה ולא נטלה נכסים של החברה, וכל התנהלותה בקשר עם החברה הייתה כדין ובניסיון קצר, ולא מוצלח, להפעילה לאחר שצברה חובות כבדים במהלך פעילותה.

פסק הדין:

  • בית המשפט קיבל את תביעתה של העירייה.
  • נקבע כי, בקבלת המניות של החברה נטלה על עצמה מלכה עובדיה את האחריות לכל התחייבויות החברה וחייב אותה לשלם את חוב החברה על סך כמיליון ₪ לעירייה.
  • בתקופה נשוא התביעה, 2005 – 2011, לא שילמה החברה ולו שקל אחד בגין הארנונה אף שהייתה פעילה לפחות עד אוגוסט 2009. משמע, לא מדובר בקשיים כלכליים זמניים אלא בהחלטה מושכלת של בעלי השליטה בחברה אשר פעלו במשך שנים להתחמקות מתשלום מיסים לעירייה.
  • תחילה צברו חוב עתק עד לשנת 2004 וכדי להתחמק מתשלום חוב זה הועברה הפעילות בנכס לחברה. אף החברה צברה חוב עתק לעירייה וכדי להתחמק גם מתשלום זה הועברו מניות החברה למלכה ובהמשך חדלה החברה מפעילות, והפעילות בנכס הועברה לחברה חדשה בשם דומה ובבעלות בנה של מלכה.
  • כחלק מאותה מסכת שיטתית של התחמקות מתשלום הארנונה, אף הוצגה מלכה כאישה קשת יום, חסרת כל הבנה בעסקי החברה, שנקלעה לקשיים. הצגת דברים זו איננה יכולה לסייע בידי מלכה, שכן איש לא כפה עליה את הבעלות במניות החברה וכאשר קבלה את המניות חזקה שהייתה מודעת לסיכויים והסיכונים הגלומים בכך. ומשכך, יש הגיון והגינות שגם תישא בתוצאות.

 

התקבל ערעור על פסק דין שקבע כי לא היתה הצדקה לחייב נישום בארנונה באופן רטרואקטיבי

Categories: כללי

עע"מ  89/13 מתאריך  24.2.15 עיריית רמת גן ואח' נגד אריה הראל

הנתבע (השיב לערעור העירייה לעליון) החזיק בנכס שהינו קרקע חקלאית במשך שנים רבות ומעולם לא חויב בגינו בארנונה.

בחודש מרץ 2011 העירייה ביצעה לראשונה מדידה של הנכס ובחודשים מאי – יוני 2011 נשלחו לנתבע הודעות חיוב בגין החזקתו בנכס בשנים 2009 – 2011.

עקב כך הנתבע הגיש עתירה לביהמ"ש לעניינים מנהליים אשר פסק שהעירייה לא הוכיחה כי מדובר במקרה חריג המצדיק חיוב ארנונה באופן רטרואקטיבי. על כך ערערה העירייה לביהמ"ש העליון.

פסק הדין:

  • הערעור התקבל.
  • נפסק ברוב דעות כי רשלנותה של העירייה באי חיוב הנתבע בארנונה למשך שנים רבות היא מחדל כלפי הציבור ולא כלפי הנתבע ולכן הנתבע אינו יכול לטעון כי נפגע בגין רשלנות זו.
  • ביהמ"ש קבע כי לעניין "טענת ההסתמכות" של הנתבע על המצב הקיים (אי חיובו בארנונה), כי לצורך הוכחתה אין די בכך שהנתבע יראה כי חשב שלא ישלם ארנונה, אלא עליו להראות כי היה מכלכל את צעדיו באופן אחר– דבר שאינו ניתן להוכחה, מאחר שאין בנמצא נכס או מקום שבו לא חלה חובת ארנונה.
  • בנוסף ובעיקר – לא ניתן להכיר בהסתמכות לגיטימית על אי גבייה של מס או תשלום חובה כאשר ברור שהדבר נעשה בניגוד לדין ובמקרה זה קשה להבין כי אדם המנהל עסק אינו מודע לעיקרון שלפיו מחזיק בנכס חייב בתשלום ארנונה.
  • ביהמ"ש מוסיף וקובע כי הגם שחובת ההגינות המוטלת על הרשות היא גבוהה מזו המוטלת על הפרט, יש לתת משקל לדרגת האשם הקונקרטית של הנתבע אשר ידע כי אינו משלם ארנונה ולא טען כי סבר שחל עליו פטור.

מהו אופן חיוב הארנונה בדירות מגורים, כאשר נודע לעירייה שמתקיימת בנכס המגורים גם פעילות עסקית בחלק/חלק קטן מהנכס

Categories: כללי

עמ"נ 15815-01-15 מתאריך  24.2.15 מנהל הארנונה בעיריית חיפה נ' דרור זליבנסקי

פסק הדין:

  • אמנם בעניין הספציפי ערעור העירייה נדחה, אולם ביהמ"ש הדגיש כי החלטתו היא ספציפית לנסיבות המקרה ועובדותיו.
  • אשתו של המשיב היא עו"ד, אשר הקצתה חלק מהסלון בדירת המגורים לשמש לה כמשרד.
  • כל עוד היה לה משרד נוסף, חיצוני לדירה – חויב הנכס במלואו למגורים.
  • בשלב מסוים, העירייה למדה מפרסומים שונים כי כתובת משרדה של עוה"ד הוא בדירת המגורים, והחליטה לחייב את אותו שטח בסלון בחיוב עסקי.
  • ועדת הערר קבעה, שהשימוש הנעשה לצרכי משרד הוא שימוש טפל לשימוש העיקרי ולכן יש לסווג את הנכס כולו בסיווג מגורים.
  • ביהמ"ש השאיר את החלטת הוועדה וקבע כי היא סבירה לאור העובדות והפרטים הספציפיים: לא הוכח כי מבוצעת עשייה עסקית וכי לא הוכח עובדתית שמרכז העשייה של עוה"ד הוא מביתה (עוה"ד טענה כי היא נפגשת עם מרבית לקוחותיה מחוץ לדירה).

 

© כל הזכויות שמורות - קרת ecpm - בנייה וקידום אתרים